아파트 임대차 계약 해지 후 임대차보증금 반환 청구

주택(아파트) 임대차계약이 갱신되었을 때 임차인의 계약 해지권이 인정되는지 될 수 있는지에 관하여  법원판결에 관하여 알아보겠습니다.

임대차 계약 해지가 적법한지에 관한 주요 쟁점

서울고등법원 (2024.01.19. 선고)의 항소심 판결  사건에 대한 내용을 알아보면 다음과 같습니다.

1. 사건의 소개

원고(A)가 임대인(B)에게 임대차보증금 2억 6천만 원 및 장기수선충당금 반환을 2022년 1월 25일 자로 임대차계약이 해지되었다고 주장하며 요구한 사건입니다.

 

이에 원고인 임차인의 반환 요구에 임대인은 계약 해지의 효력을 부정하며 보증금 반환을 거부했습니다.   

2. 사건의 주요 쟁점

이번 임차인의 계약 해지에 따른 임차보증금 반환 소송의 핵심 쟁점은 크게 세 가지였습니다.

가) 임대차계약의 갱신  적법 여부

원고(A)는 2021년 2월 1일에 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었고, 2021년 4월 6일 작성된 신규 임대차계약서는 기존 계약의 갱신을 확인하는 의미라고 주장했습니다.

 

따라서 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 주장했습니다.  반면, 피고(B)는 신규 계약서가 작성되었으므로 새로운 계약이 성립된 것이며, 임차인의 중도 해지권이 인정되지 않는다고 주장했습니다.

나) 임대차계약 해지의 효력 여부

원고는 2021년 10월 25일 해지 통지를 했고, 3개월 후인 2022년 1월 25일 계약이 종료되었다고 주장했습니다.  반면, 피고는 원고의 해지 통지가 법적으로 효력이 없으며, 계약이 2023년 4월 5일까지 유효하다고 반박했습니다.

다) 임대차보증금 반환 시기와 지연손해금 발생 여부

원고는 2022년 2월 14일 퇴거 후 지속적으로 보증금 반환을 요구했고, 피고가 이를 거부하면서 소송이 진행되었습니다.  

 

피고는 2023년 8월 14일 2억 6천만 원을 변제공탁했으나, 지연이자 발생 여부도 문제되었습니다. 

법원의 판결 결과

서울고등법원은 원고의 주장을 대부분 인정하며, 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 판결했습니다.

 

이 사건의 임대차 신규 계약은 기존 계약의 갱신을 확인하는 의미일 뿐, 새로운 계약이 아니다.  따라서 주택임대차보호법상 임차인의 계약 해지권(제6조의2)이 인정된다고 보았습니다.

 

법원은 임대차 계약 종료 시점에 관하여 원고가 2021년 10월 25일 해지 통지를 했으므로, 2022년 1월 25일 계약이 종료되었다고 보았습니다. 

 

따라서, 피고는 원고에게 보증금을 반환해야 하며, 지연손해에 관한 이자도 지급하여야 한다고 최종 판결하였습니다.

 

 

주택임대차 계약 해지와 임대차보증금 반환 소송 사례

 

임대차보증금 반환 청구 시 주의사항

이번 판결을 통해 임차인의 권리를 보호하는 주택임대차보호법의 중요성이 다시 한번 확인되었습니다.  임대차보증금 반환 소송에서 유의해야 할 몇 가지 사항을 정리해 보겠습니다.

 

가) 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있으므로 임대차 계약해지 후 임대차보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.

 

나) 임대차계약 해지 통지는 반드시 서면으로 하여야 합니다.  구두로 해지 의사를 전달하는 것은 법적 효력이 약할 수 있으므로, 내용증명 우편을 활용하여 해지 통지를 해야합니다.

 

다) 임대차보증금 반환 청구는 퇴거 후 바로 하여야 합니다.  즉, 임차인은 퇴거 후 즉시 보증금 반환을 요구하고, 임대인이 거부할 경우 법적 절차를 진행하여야 합니다.

 

이번 사건은 임차인의 계약 해지권과 보증금 반환 시점에 대한 중요한 판례입니다.  특히, 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 언제든지 계약 해지가 가능하며, 이에 따라 보증금 반환 청구도 가능하다는 것이 법원의 입장입니다.